Charges locatives : le guide complet pour propriétaires et locataires

Les charges locatives représentent souvent un sujet de confusion et parfois de tension entre locataires et propriétaires. Afin de vous aider à y voir plus clair, voici une synthèse des règles applicables en la matière.

Qu'entend-on par charges locatives ?

Les charges locatives, également appelées "charges récupérables", sont des dépenses initialement payées par le propriétaire mais qui peuvent être légitimement refacturées au locataire. Ces charges correspondent aux frais d'utilisation du logement ou des parties communes et sont strictement encadrées par la loi, notamment par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables : une liste limitative

La réglementation établit une liste exhaustive des charges qui peuvent être imputées au locataire. Si une dépense ne figure pas dans cette liste, elle ne peut pas être réclamée au locataire. Parmi les charges récupérables, on trouve principalement :

• Les frais liés aux services d'usage du logement (eau, électricité des parties communes)
• Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes
• Les taxes locatives comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
• Le coût de certains équipements comme l'ascenseur (73% du contrat d'entretien)
• L'entretien des espaces verts et des parties communes
  

Différences selon le type de logement

• En copropriété

Dans un immeuble en copropriété, les charges récupérables concernent principalement l'entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts, hall d'entrée). Le propriétaire refacture au locataire sa quote-part selon les tantièmes de copropriété. En revanche, les honoraires du syndic ou les grosses réparations restent à la charge du propriétaire.

• En monopropriété

Lorsqu'un seul propriétaire possède l'immeuble entier, la répartition se fait généralement au prorata des surfaces louées. Cette répartition doit rester constante d'une année sur l'autre.

• En maison individuelle

Dans ce cas, les charges récupérables sont beaucoup plus limitées, se concentrant sur les services bénéficiant directement au locataire comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.

Modalités de paiement : provisions ou forfait ?

• En location vide

Pour une location non meublée, les charges sont nécessairement récupérables "au réel". Le locataire verse une provision mensuelle basée sur les charges prévisionnelles, puis une régularisation annuelle est effectuée pour ajuster les versements aux dépenses réelles.

• En location meublée

Pour les locations meublées, deux options sont possibles :

• Le système au réel avec provisions et régularisation (comme en location vide)
• Le système forfaitaire où un montant fixe est déterminé à l'avance et ne varie pas, quelle que soit la consommation réelle

• Cas particulier du bail mobilité

Pour ce type de bail, le forfait de charges est obligatoire, évitant ainsi les complications liées à la régularisation annuelle.

La régularisation annuelle : une obligation légale

Pour les charges payées au réel, le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle et fournir :

• Un décompte détaillé des charges au locataire, un mois avant la régularisation
• Une note explicative sur la répartition des charges entre locataires
• Les justificatifs des dépenses, qui doivent être tenus à disposition du locataire pendant 6 mois

Si la provision versée est supérieure aux charges réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu. À l'inverse, si elle est insuffisante, le locataire doit s'acquitter du complément.

Protection du locataire en cas de régularisation tardive

Si la régularisation n'est pas effectuée dans l'année d'exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le locataire peut demander à échelonner le paiement du complément sur 12 mois.

Le propriétaire est limité dans le temps pour réclamer les charges :

• Pour les charges exigibles avant le 27 mars 2014 : 5 ans, avec une date limite au 27 mars 2017
• Pour les charges exigibles après le 27 mars 2014 : 3 ans maximum
  

Gestion des charges lors du départ du locataire

Lors du départ d'un locataire en cours d'année, le propriétaire peut conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie pour les charges, même au-delà du délai de restitution normal (1 à 2 mois selon les cas). La régularisation définitive doit intervenir dans le mois suivant l'approbation des comptes de l'immeuble.

Conseils pratiques

• Propriétaires : ne sous-estimez pas la provision de charges pour éviter des régularisations importantes difficiles à récupérer
• Locataires : n'hésitez pas à demander les justificatifs des charges et à vérifier qu'elles correspondent bien à la liste limitative prévue par la loi
• En cas de doute ou de litige, n'hésitez pas à consulter un professionnel du droit

La clarté dans les relations locatives commence par une bonne compréhension des droits et obligations de chacun en matière de charges. Ce cadre légal strictement défini permet de garantir un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires.